【家賃相場の調べ方】不動産のプロは教えてくれない「適正家賃」の見抜き方

2025年7月28日

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UUMOやHOME’Sを眺めている時、あるいは不動産屋さんで物件を勧められた時、あなたの頭の中に、こんなモヤモヤが浮かびませんか？

このエリアで1LDK、家賃8万円か…これって、本当に適正なのかな？
ネットで相場を調べても、サイトによって情報がバラバラ…
不動産屋さんは『お得ですよ！』って言うけど、正直どこまで信じていいんだろう…

その気持ち、痛いほど分かります。

家賃は、これから毎月、何年にもわたって支払い続ける、人生で最も大きな固定費の一つ。

だからこそ、絶対に後悔したくないし、1円だって損したくないですよね。

こんにちは！「元住民が語る！ビレッジハウスのリアルと住みこなし術」を運営している、びれっじくんです。

私は転勤や心機一転で、北は東北、南は九州まで、人生で計8回の引越しを経験してきました。

その中で、数え切れないほどの物件情報と睨めっこし、時には不動産屋さんの甘い言葉に惑わされそうになりながらも、自分だけの「相場を見抜く目」を養ってきたのです。

ご安心ください。

この記事を読めば、もうあなたは不動産屋さんの言いなりになる必要はありません。

自分の力で、自信を持って「適正家賃」を判断できるようになります。

この記事では、

SUUMOやHOME’Sを100倍使いこなす、達人流の「相場の調べ方」
相場より安くて良い物件を「発掘」するための、3つの着眼点
そして最後には、その”相場”という常識すら破壊する、究極の「裏ワザ」

まで、私が8回の引越しで培った知恵とテクニックの全てを、あなただけにお教えします！

さあ、情報という武器を手に、賢い部屋探しの旅を始めましょう！

【第1章】5分でわかる！そもそも「家賃」って、何で決まるの？

「この物件は家賃8万円で、あっちは7万5千円…この5000円の差って、一体何なんだろう？」

家賃相場の調べ方を学ぶ前に、まずは「そもそも家賃って、何がどうなって決まるの？」という、その基本的な仕組みを知っておきましょう。

ここを理解するだけで、物件情報を見る解像度がグッと上がり、後のステップが驚くほどスムーズになります。

家賃を決める「5大要素」

大家さんは、決して気分や雰囲気で家賃を決めているわけではありません。

家賃は、主に以下の5つの要素の組み合わせによって、ロジカルに算出されています。

① 立地：「駅徒歩〇分」は絶対的な王様
これが最も家賃に影響する要素です。一般的に、駅から徒歩1分遠くなるごとに、家賃は1000円安くなるとさえ言われます。駅からの距離はもちろん、スーパーやコンビニ、学校などの周辺施設の充実度も、家賃を左右する大きなポイントです。
② 築年数：新しさは正義
当然ですが、建物は新しいほど高く、古くなるほど安くなります。特に、耐震基準が大きく変わった1981年以降に建てられた「新耐震基準」の物件かどうかは、一つの大きな節目です。
③ 広さと間取り：部屋のスペック
部屋の広さ（平米数）と、間取り（1K, 1LDKなど）も、家賃を決定する重要な要素です。同じ広さでも、使いやすい間取りの方が人気が高く、家賃も高くなる傾向があります。
④ 階数と方角：人気の「南向き・角部屋・高層階」
- 階数： 1階が最も安く、上に行くほど高くなるのが一般的です。特に最上階は、上の階の足音がないため人気があります。
- 方角：日当たりの良い「南向き」が最も人気で、次いで東向き、西向き、そして北向きの順に安くなる傾向があります。
- 部屋の位置：隣の部屋が片方しかない「角部屋」は、騒音のリスクが低く、窓も多いことから人気があり、中部屋よりも家賃が高く設定されています。
⑤ 設備：あると嬉しい「付加価値」
オートロック、宅配ボックス、インターネット無料、浴室乾燥機、追い焚き機能、独立洗面台…。これらの便利な設備が充実しているほど、家賃は高くなります。

忘れないで！「管理費・共益費」という”第二の家賃”

物件情報を見るときに、家賃の安さだけに目を奪われてはいけません。

必ずチェックしてほしいのが「管理費」または「共益費」です。

これは、廊下の電気代や清掃費、建物の維持管理のために、家賃とは別に毎月支払うお金のこと。

例えば、

A物件
家賃7万円、管理費1万円 → 月々の支払額は8万円
B物件
家賃7万5千円、管理費3千円 → 月々の支払額は7万8千円

この場合、家賃だけ見るとA物件の方が安いですが、実際に毎月支払う総額はB物件の方が安いですよね。

必ず「家賃＋管理費/共益費」の合計金額で比較する癖をつけましょう。

どうでしょう？家賃の決まり方、意外とシンプルですよね。

これらの要素を頭に入れておくだけで、不動産屋さんで「この物件は、角部屋でオートロック付きなので、相場より少し高めなんですよ」と言われても、「なるほど、そういうことか」と冷静に判断できるようになります。

さて、基本が分かったところで、次の章ではいよいよ、SUUMOやHOME’Sといったサイトを使いこなす、実践的な調べ方を見ていきましょう！

【第2章】【実践編】SUUMO・HOME’Sと「達人のツール」を使いこなす！達人流・家賃相場の調べ方

お待たせしました！いよいよ、家賃相場を自分の力で見抜くための、実践編のスタートです。

ここでは、皆さんが普段何気なく使っているであろう「SUUMO」や「HOME’S」といった不動産ポータルサイトを、プロ並みに使いこなすための、私が8回の引越しでたどり着いた調査手順を、ステップ・バイ・ステップでご紹介します。

STEP①：「絶対に譲れない条件」を3つだけ決める

まず最初にやるべきことは、検索条件を絞りすぎないことです。

「あれもこれも」と条件を追加すると、良い物件を見逃してしまいます。

最初に決めるのは、あなたの部屋探しの「軸」となる、絶対に譲れない条件3つだけです。

（例）

場所：「〇〇駅」または「〇〇線」
広さ：「1LDK以上」
その他：「ペット可」

これ以外の条件（築年数、階数、設備など）は、後から調整します。

まずは、この3つの軸で検索を始めましょう。

STEP②：筋トレだと思って「100件」の物件を眺める

次にやることは、非常にシンプルですが、最も重要です。

それは、「とにかく大量の物件情報に触れること」。

先ほど決めた3つの条件で検索し、出てきた物件を、上から順に最低でも100件、ただひたすら眺めてください。

まだ、一つひとつの物件をじっくり吟味する必要はありません。

「このくらいの広さだと、大体〇〇円くらいか」「この通り沿いは少し高いな」と、ぼんやりと感じるだけでOKです。

これは、あなたの頭の中に、そのエリアの「相場のデータベース」をインストールするための、いわば筋トレのようなものです。

これをやるかやらないかで、後の判断力が全く変わってきます。

STEP③：「地図モード」でエリア全体の価格感を掴む

物件リストを眺めるのに慣れてきたら、次はサイトの「地図モード」に切り替えてみましょう。

地図上には、各物件の家賃が表示されます。これを広域で眺めると、

駅から離れると、どれくらい家賃が安くなるのか？
大きな公園の周りは、意外と高いのか、安いのか？
川を渡った向こう側は、なぜか相場がガクッと下がるな…

といった、エリア全体の「価格のグラデーション」が、視覚的に、そして直感的に理解できます。

STEP④：「平均値」と「中央値」を意識する

大量の物件を見ていると、時々「え、なんでこの物件だけ異常に安いの！？」という掘り出し物（あるいは訳あり物件）や、逆に異常に高い高級物件が混ざっていることに気づくはずです。

こうした「異常値」に惑わされないために、頭の中で「平均値」だけでなく「中央値」を意識することが大切です。

つまり、「一番高い物件と一番安い物件を除いた、大体真ん中あたりの価格帯は、このくらいだな」という感覚を掴むのです。

これが、そのエリアのリアルな相場観です。

STEP⑤：【達人の裏ワザ】「ポルティ家賃相場マップ」で”鳥の目”を手に入れる

SUUMOやHOME’Sで個別の物件（木）を見ていると、どうしてもエリア全体（森）を見失いがちです。

そこで、私が最近見つけて「これは使える！」と唸った、エリア全体の相場感を”鳥の目”で直感的に把握できる無料ツールをご紹介します。

それが、「ポルティ家賃相場マップ」です。

このサイトのすごいところは、地図上に、指定した条件（間取り、駅徒歩、築年数など）の家賃相場そのものが、色分けで表示されること。

これにより、「〇〇駅周辺は高いけど、駅からバスで10分のこの住宅街は、急に相場が安くなるな…」といった、SUUMOだけでは気づきにくい「穴場エリア」の発掘が、いとも簡単にできてしまうのです。

私が東北から九州まで、土地勘のない場所への引越しを繰り返した時、こういうツールがあれば、各都市のどのエリアが狙い目なのか、もっと楽に把握できたのに…！と心から思います。

特に、知らない街へ引っ越す人には、最強の武器になりますよ。

STEP⑥：「家賃を予測」できれば、あなたもプロ！

これまでのステップを実践し、「このマンション、2階の南向きで築10年だから、家賃は8万5千円くらいかな？」と予測できるようになれば、もうあなたは立派な「家賃相場のプロ」です。

不動産屋さんの「これはお得ですよ！」という言葉を鵜呑みにせず、自分の知識で冷静に判断できる力が、身についているはずです。

どうでしょう？

これなら、自分でもできそうな気がしませんか？

大切なのは、人任せにせず、自分の頭と手で情報を集めることです。

さて、相場の見抜き方が分かったところで、次の章では、その相場より「安くて良い物件」を、具体的にどうやって見つけ出すのか、その着眼点をお話しします！

【第3章】相場より「安くて良い物件」を見抜く、3つの着眼点

お疲れ様でした！

第2章までで、あなたはそのエリアの「適正な家賃相場」を、自分の力で見抜くための「目」を手に入れました。

ここからは、さらに上級編。

その相場という「常識」を理解した上で、あえてそこから少しズレた場所にある、「なぜか相場より安くて、質の良い物件」を発掘するための、プロの着眼点をお教えします。

宝の地図は、他の誰もが見ていない場所にこそ隠されているのです。

着眼点①：あえて「不人気な条件」を狙う

不動産の世界は、需要と供給の法則で成り立っています。

つまり、「みんなが欲しがる人気の条件」は家賃が高くなり、「みんなが敬遠しがちな不人気な条件」は家賃が安くなる。実にシンプルです。

ということは、その「不人気」が、あなたにとって「問題ない」のであれば、それは最高の「掘り出し物」に変わるのです。

狙い目①：「1階」の部屋

「防犯が心配」「虫が出そう」と敬遠されがちな1階ですが、実は「下の階への足音を気にしなくていい」という、子育て世帯にとっては天国のようなメリットがあります。

階段の上り下りがないのも、重い荷物が多い私のような人間には最高です。

「賃貸の1階はやめとけ」なんて言説もありますが、その真偽とリアルな住み心地については、別の記事で徹底解説しています。気になる方はぜひ。

狙い目②：「北向き」の部屋

「日当たりが悪い」と不人気の北向きですが、一日を通して光の量が安定しているため、在宅で仕事をする人や、本やアートを日焼けさせたくない人には、むしろ好都合。

現代は照明も発達しているので、昔ほど大きなデメリットではありません。

狙い目③：「駅から少し歩く（徒歩15分〜）」物件

駅徒歩5分と15分では、同じようなスペックの物件でも、家賃が1万円以上違うこともザラです。

「健康のためのウォーキングだと思えば平気」「主な移動手段は自転車や車だ」という人にとっては、この距離は家賃を安くするための「最高のトレードオフ」になります。

着眼点②：引越しの「オフシーズン」を狙う

物件探しにも、「旬」と「旬じゃない」時期があります。

当然、狙うべきは「旬じゃない」オフシーズンです。

繁忙期（1〜3月）
学生や新社会人の引越しラッシュ。需要が供給を上回るため、家賃は強気の設定で、交渉の余地はほぼありません。
閑散期（6月〜8月）
引っ越す人が少なく、大家さんは空室を早く埋めたいと焦っています。この時期は、家賃交渉が一年で最も通りやすいゴールデンタイムです。ダメ元で「あと2,000円だけ…」とお願いしてみると、意外とすんなり通ることも。月2,000円でも、2年間で48,000円の差。これは大きいですよね。

着眼点③：地元の不動産屋さんに眠る「掘り出し物」を探す

SUUMOやHOME’Sは非常に便利ですが、そこに載っているのは、世の中の物件の全てではありません。

特に、引越し先のエリアが決まっているなら、一度はその街の「地元の不動産屋さん」の扉を叩いてみることを強くお勧めします。

なぜなら、彼らは大手ポータルサイトには載っていない、「未公開物件」を持っている可能性があるからです。

大家さんとの長年の付き合いで、ネットに載せるまでもなく入居者が決まる物件
広告費をかけたくない大家さんの、隠れた優良物件
退去したばかりで、まだネットに掲載されていない、生まれたてのホヤホヤの物件

「〇〇のエリアで、こんな条件で探しています」と熱心に伝え、良い関係を築ければ、思わぬ掘り出し物件を紹介してくれるかもしれません。

どうでしょう？

少し視点を変えるだけで、部屋探しの世界がぐっと広がる気がしませんか？

しかし、これらのテクニックを駆使しても、やはり都心や人気エリアの家賃は高いのが現実…。

次の章では、そんな常識すらも覆す、私が知る限り最強の「究極の裏ワザ」をお教えします。

【第4章】【究極の裏ワザ】そもそも「相場」の外で戦う、という選択肢

さて、ここまで家賃相場の調べ方から、相場より安くて良い物件を見抜くための、数々のテクニックをお伝えしてきました。

不人気な条件を狙い、閑散期に交渉し、地元の不動産屋さんを訪ねる…。

これらを駆使すれば、きっとあなたは相場よりもお得な部屋を見つけ出すことができるでしょう。

しかし、私が8回の引越しでたどり着いた、本当の結論は、ここから先にあります。

「相場の中で、いかに安くて良い物件を探すか？」

もちろん、それも大切です。

でも、もし、「そもそも、一般的な家賃相場の”ルール”が適用されない、特殊な賃貸住宅があるとしたら？」

これこそが、私が知る限り、家賃という最大の固定費と戦う上で、最も効果的で、最もインパクトのある「究極の裏ワザ」です。

発想の転換：「相場」の外に目を向ける

ここまで私たちが調べてきた「家賃相場」は、基本的に「民間の不動産会社」が提供する「民間の賃貸物件」の価格です。

そこには、「土地代」「建築費」「利益」といった、ビジネスの論理が働いています。

しかし、世の中には、その論理の外側で運営されている物件が存在します。

その代表格こそが、私が元住民でもある「ビレッジハウス」なのです。

なぜビレッジハウスは「相場の外」にいるのか？

「なぜ、ビレッジハウスだけがそんなに安いの？」

その答えは、ビレッジハウスの「成り立ち」に隠されています。

① 元が公的な建物（雇用促進住宅）だから
第1章で解説した通り、家賃は「建築費」に大きく左右されます。ビレッジハウスは、新築で建てるのではなく、国が建てた古い建物を安く一括で購入し、リノベーションしています。この圧倒的な取得コストの低さが、そもそも一般的な家賃相場に縛られない、独自の価格設定を可能にしているのです。
② 「業界の常識」を取っ払っているから
一般的な賃貸業界の常識である「礼金」「仲介手数料」「更新料」。これらを全て「0円」にしているのも、ビレッジハウスが相場の外で戦える大きな理由です。